文丨秦佳丽 编辑丨李壮
在房地产市场回暖之下,一些龙头房企全年销售业绩超预期。而龙头房企在核心城市及核心地段新获得的地块,也为未来利润增长留足了空间。
临近岁末,房企步入业绩冲刺关键期。从今年前11月的销售业绩看,滨江集团、保利置业实现销售额1020.1亿元、520亿元,已提前完成年度销售目标。
同时,华润、中海、保利等央国企近期大手笔拿地。相关测算显示,其新获得的地块利润空间在10%-30%,预计后续房企开发将收获较好业绩。
年末冲击战开启
两家房企提前完成销售目标
距离年终不到一个月,房企步入业绩冲刺关键期,滨江集团、保利置业等房企已提前完成年度销售目标。
据中指院销售榜单,今年1~11月,保利置业、滨江集团分别实现销售额520亿元、1020.1亿元。按照房企早前披露的500亿元、1000亿元全年目标销售额计算,两家房企目标完成率已达104%、102.1%(见附表)。此外,绿城中国今年前11的销售额也达2467.2亿元,目标完成率82.24%。
附表 2024年1~11典型房企销售目标达成进度
数据来源:中指院、企业信息
在房地产行业深度调整的当下,今年房企销售目标制定更加谨慎,多数房企并未公布销售目标。不过,就当前行业销售TOP30阵营来看,绿城中国、越秀地产、滨江集团、中建壹品、美的置业、保利置业6家典型房企明确公布了年度销售目标,2024年的目标销售额分别为3000亿元、1470亿元、1000亿元、1000亿元、550亿元、500亿元。
在房企销售目标制定普遍保守的背景下,中建壹品是为数不多的“激进派”。在2024年年度工作会议上,中建壹品管理层定下了年度“千亿房企”目标,全力冲刺全国房企20强。
2023年,中建壹品以518.8亿元的年度销售额排名中指院房企销售榜TOP34,这意味着想要达成销售目标,今年中建壹品近乎需要业绩翻倍。从今年1~11月的销售业绩看,中建壹品实现销售额423亿元,目标进度42.3%;不过,其销售额排名TOP19,较去年上升了15个位次。
此外,尽管华润置地并未公布今年的目标销售规模,但在今年年中业绩发布会上,华润置地管理层预计,公司全年总口径签约额保持行业前四。就在今年10月,华润置地销售额超过万科,跻身行业TOP4。截至11月,华润置地以2268亿元的销售额延续第四位次,达成目标规划。
此外,年初表示要“全年销售稳中有升”的中海地产,今年前11月的销售额已达2704亿元。以公司2023年全年合约销售额3098.1亿元为基础,目前中海地产的销售额已达去年的87.28%,年度销售额有望实现“稳中有升”。
“日光盘”频现
一线楼市集体回暖
从11月份成交数据看,目前一线城市已传递出“止跌回稳”信号。楼市利好政策的密集推动下,北上广深成交量集体回暖,尤其二手房成交屡创新高。
近期上海楼市呈现“量价齐升”。据上海链家的监控数据,11月上海共成交新建商品房6694套,环比增长27%,同比增长27%;成交均价73548元/平方米,环比增长1%,同比增长13%。另据安居客上海统计数据,11月上海二手房成交总套数为2.705万套,创下近44个月以来新高。
深圳楼市整体成交数据同样亮眼。据乐有家研究中心监测,深圳11月新建商品住宅预售网签8076套,环比上涨94.5%。二手住宅网签7125套,环比上涨16.5%,为近4年以来最高点。
北京二手房市场表现火热。据北京市住建委官网数据,11月北京二手房网签量达18763套,环比上涨约8%,同比上涨约50%,网签量创20个月新高。其间二手房的议价空间也在减小,麦田房产数据显示,11月北京二手房议价空间环比下降0.35个百分点,已是9月新政后连续两个月下降,显示业主对市场信心的恢复。
楼市“暖冬”背后,一线城市热门项目频频开盘售罄,正在拉高市场预期。
在“豪宅”市场活跃度极高的上海,近期“日光盘”再度涌现。11月,徐汇滨江板块中海领邸·玖章开盘选房,552套房源认购率约282%,触发积分并刷新上海今年单次认购人数纪录,项目开盘当天售罄,销售额达到85亿元,这也是该项目“四开四罄”。此外,当月上海大华公园柏翠项目、浦发唐城四期二批次项目均实现开盘售罄。
深圳龙岗区的深铁阅云境项目11月开盘,首批214套房源不足2小时全部售罄,销售额达10.77亿元。该项目也成为继福田海德园、龙华深业上城、光明中建观玥之后,今年深圳的第四个“日光盘”。
为了年终业绩冲刺,目前房企仍在加快新盘供应。近日上海楼盘认购火爆,比如,均价12.9万元/平方米的保利外滩序项目认购率高达727%,成为今年认筹最高的项目并触发积分;单价16.98万元/平方米的陆家嘴太古源·源邸目前认购率也达到249%。此外,均价“10万+”的保利永兴里项目、信达信安里项目等目前认购率均已超过100%。
值得一提的是,不断推进的楼市政策工具箱,将进一步对促进刚需和改善需求之间的交易循环发挥作用。12月1日,一线城市住房交易契税、增值税缴纳新政正式执行,按照此前北上广深先后出台的“减税”政策,购置满两年的住房免征增值税,140平方米以下住宅契税税率统一为1%,有望进一步带动改善型住房需求。
热点城市频现新“地王”
中海、华润、保利重金夺地
伴随楼市成交回暖,多地土拍市场也呈现较高活跃度。据中指院等机构数据,近期土地市场出现边际改善,北京、上海成为11月份住宅用地出让金最高的两个城市,土地出让金分别达305.2亿元、304.68亿元。
其间华润、中海、保利等央国企在一线城市拿地积极,斩获多宗百亿级地块,成为年底拿地赢家。
在11月27日至28日的上海第七批次土拍中,华润置地以独立或联合竞拍形式斩获3宗地块,总金额达146.12亿元。其中最热门的“新杨思地块”被华润置地、中能建、越秀地产联合体获得,溢价率高达40.37%,刷新上海土拍市场溢价率纪录。
在11月29日的北京土拍上,中海地产以总价153.32亿元摘得北京市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”巨无霸组合地块,打破了北京单笔土地出让金纪录,加冕“总价地王”,项目最高销售指导价达12.5万元/平方米。
在12月2日的深圳土拍中,华润置地、中海地产联合体以总价185.12亿元拿下深圳市南山区粤海街道T107-0107地块,刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价纪录。
接连重金拿地,也使得上述几家头部房企在今年拿地榜单中位居前列。据中指院榜单,今年1~11月,保利发展、绿城中国、中海地产分别以476亿元、452亿元、407亿元的拿地金额位居行业前三;华润置地则以349亿元的拿地金额排名第四。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示,近期地方政府开始拿出“压箱底”地块,热点城市都在造“地王”,开发商也进入补库存的阶段,行业分化的同时,向央企国企集中的趋势越来越明显,“更重要的是,现在市场上供应的地块,对开发商来说是空前的友好和让利,比如不限价格、基本没有配建、‘高得房率’等。据券商测算,今年出让地块的利润空间在10%-30%,目的在于确保房企开发以后,能尽快售出,收获确定性业绩。”
李宇嘉补充道:“今年龙头房企在一线城市斩获‘地王’,重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升,比如中海在上海、北京、深圳的几个项目获得热销,而且是高溢价热销,贡献了超过一半的业绩。这是重大信号,即楼市有效区域开始集中,房企与其到处撒网,不如聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品,以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。”
对于后续房地产发展趋势,中指研究院研究副总监徐跃进表示,2024年房地产市场呈调整态势,“5.17”、“9.26”两轮政策托底市场,其中“9.26”新政支持力度大,效果持续性强于以往,因此10月以来市场量价出现阶段性恢复,11月核心城市销售也保持一定规模,“随着年末房企冲刺销售业绩,加大推盘力度,预计12月房地产市场仍将保持一定活跃度,不过短期内‘以价换量’或是市场主流。”
(本文刊于12月7日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析,不作投资建议。)
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