房企变阵：代建、商业与物业构建“第二增长极”

文丨秦佳丽  编辑丨李壮

在房地产市场企稳之际，房企加速拓展新业务增长点，包括代建、物业服务等业务。

2024年，在房企纾困陆续取得进展之际，房企加码探索轻重并举运营模式，在商业、代建和物业服务等细分领域构筑“第二增长极”。

目前代建市场集中度持续上升，绿城管理、旭辉建管等保持较大市占率；在商业地产领域，龙湖集团、华润置地等房企深度布局，经营性业务对核心净利润的贡献超过五成；在物业板块，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等物企的管理规模居前。

与开发业务相比，这类业务往往呈现高利润率的特点，能够平滑企业利润波动，成为房企获得稳健营收的压舱石。

代建市场集中度加剧

绿城管理连续八年市占率第一

作为众多房企争相布局的第二增长曲线，以轻资产、高毛利著称的代建行业近年步入竞争白热化阶段。除了绿城管理、中原建业等早期参与者，目前上百家房企已涉足代建领域，部分房企设立了专业的代建平台，譬如龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂管理、中交房地产管理等。

2024年，头部代建企业占据了规模高位。据克而瑞发布的2024年前三季度代建企业排行榜，绿城管理、旭辉建管、蓝城集团位居行业TOP3，其间新签约代建面积分别为2720万平方米、952万平方米、938万平方米（见表1）。

数据来源：克而瑞

部分代建“新面孔”也在积极扩张。作为2023年前后设立的专业代建管理平台，润地管理、招商建管目前保持较大增量，2024年前三季度，前述企业的新增代建规模均保持在400万平方米以上，并且入围行业TOP10。

整体来看，代建行业新增规模呈现较高的集中度与行业分化。截至2024年三季度末，前述TOP3 企业的新签代建规模在TOP20榜单中占比达38.9%。其中绿城管理新增规模保持行业第一，并且保持1.8%的同比增幅。

作为业内地产集团输出代建管理服务的典型平台，绿城管理以“中国最大的房地产开发服务商”进行自我标榜。公司2024年度中期业绩报告显示，绿城管理连续8年保持20%以上的代建行业市占率。截至报告期末，公司代建项目已布局128座主要城市，合约项目总建筑面积同比增长8.1%至1.23亿平方米，蝉联行业规模首位。

在上市房企净利润普遍见顶的背景下，绿城管理的净利润近年维持增长。2020年至2023年，绿城管理的净利润分别为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，绿城管理净利润为5.01亿元，同比增长5.82%。

基于代建企业轻资产、低负债等运作特点，代建业务净利润率往往高于传统房地产业务。2020年至2023年，绿城管理的毛利率依次为47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。对比Wind数据显示，截至2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值仅为24.91%。

从业务构成情况看，商业代建是绿城管理最大的收入和利润来源。2024年上半年，绿城管理来自商业代建、政府代建的营业收入分别为13.08亿元、3.32亿元，占总营收比重分别为78.3%、19.9%。这两大业务板块的毛利率水平分别为54.2%、40.4%，其中商业代建的毛利率水平显然更高。

与此同时，由于代建业务主要提供服务而非融资，代建企业通常维持较低杠杆。截至2023年底，绿城管理有银行存款及现金(不包括抵押银行存款)为人民币21.52亿元，流动比率为1.4倍，杠杆比率为0.8%。

商业地产获突破性融资支持

经营性业务成华润、龙湖业绩支柱

除代建外，目前头部房企还在商业赛道持续发力，凭借该类经营性业务的高利润率与低成本融资优势，熨平周期内的利润波动。

梳理当前在经营性业务板块深度布局的房企，据克而瑞发布的《2024年内地房企运营收入排行榜》，其间运营收入规模在TOP5的房企包括万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团、新城控股，2024年度经营性收入分别为508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元、118.5亿元（见表2）。

数据来源：克而瑞

目前经营板块已成为部分房企的业绩支柱。从商业地产、长租公寓等经营性业务赛道看，龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新突破。

企业财报显示，2024年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入131亿元，同比增长7.6%，在公司核心权益净利中的贡献占比提升至八成以上，助力集团整体利润的稳定和结构的优化。

其中，运营业务主要包括商场和长租公寓；服务航道则包括物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”。截至2024年中期，龙湖集团已开业91座商场项目；住房租赁方面，冠寓开业房间数达12.3万间。截至报告期末，龙湖物业在管面积3.7亿平方米，龙湖龙智造已累计获取代建类项目超110个。

与传统开发业务相比，经营性业务一贯呈现高毛利特点。2024年上半年，龙湖集团的开发业务结算毛利率仅为7.4%，而以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块的毛利率则达32.3%。

与龙湖集团类似，2024年明确将“大资管”业务定义为主航道业务的华润置地，上半年经常性业务收入同比提升9%至200亿元，核心净利润同比增长14.4%至55.2亿元，占总核心净利润的51.4%，首次超过了开发销售型业务的贡献。

华润置地经常性业务主要由经营性不动产业务、轻资产管理业务等板块构成，其中经营性不动产业务涵盖购物中心、写字楼及酒店租金等。2024年上半年华润置地仅购物中心实现租金收入同比增长9.7%至94.8亿元，该业务板块毛利率超过70%。

值得一提的是，2024年出炉的经营性物业贷款新规也在进一步释放房企的抵押融资空间。按照新规，于综合效益较好的商业性房地产企业而言，可借助低利率、长周期的经营性物业贷款，置换部分成本更高的开发贷和债券，进而降低融资成本并盘活存量资产。

目前商业地产领域头部房企在贷款落地上已取得实质性进展。譬如，2024年上半年，万科在互动平台表示，公司新增经营性物业抵押贷款108.9亿元；其间龙湖集团也在投资人会议上表示，公司已经新做约60亿元的经营性物业贷款，全年增额预计超过200亿元，余额将接近700亿元。

物企提质增效

碧桂园服务在管规模第一

在以“旱涝保收”和“强现金流”著称的物业板块，近年寻求有质量的发展，助力集团多元化业务。

中指研究院统计数据显示，2024年上半年，物业上市企业管理面积的平均值约为1.41亿平方米，同比增长9.3%。近年物业管理行业增量市场增速有所放缓，不过市场存量足够大，预计2025年全国物业管理规模将达到319亿平方米，物业企业仍旧可以通过竞争、并购做大规模。

据部分上市物企披露的在管规模，2024年上半年，碧桂园服务、保利物业、雅生活的在管规模位居行业TOP3，其间在管面积分别为10.96亿平方米、7.57亿平方米、5.77亿平方米（见表3）。

数据来源：企业公告

与此同时，区别于早期与关联房企业务绑定，近年物业注重第三方业务的开拓，以对冲来自关联方管理面积的下降，助力多元业务的开展。比如，企业财报显示，2024年上半年，碧桂园服务来自于第三方的收入同比增长4.8%至207.8亿元，收入占比达98.7%。截至2024年中期，保利物业来自第三方项目的在管面积达到约4.91亿平方米，占比达到64.9%；雅生活服务来自第三方项目的在管面积占比也达82.9%。

相较于规模拓展，2024年上市物企其实更加重视对“质”的追求，部分上市物企主动割舍低质效、管理难度大、发展潜力小的项目。比如，截至2024年中期，绿城服务储备面积较上年同期净减少0.21亿平方米，主要是由于储备面积的交付及对于部分非核心城市及存在交付风险的储备项目的主动退出；世茂服务终止管理面积0.175亿平方米，原因系主动退出部分利润率较低、发展潜力较小的项目，对在管项目进行优化调整。

此外，“深耕”和“聚焦”也成为物业企业市场拓展的关键。比如中海物业提出核心策略是打好聚焦城市深耕战，明确了要在当地市场实现规模排名前三的目标；滨江服务表示持续深耕长江三角洲地区，持续通过战略合作、成立合资公司及存量盘直拓等方式多渠道拓展市场。

中指控股物业事业部总经理牛晓娟就此表示，当前物业市场进一步向规模物业企业集中，分化进一步加剧，2024上半年营收第一名是最后一名的179倍，较上年同期提升61倍，较2023年全年提升17倍。“随着高质量发展成为行业共识，企业扩张策略正在从以往的规模优先转向效益优先。2024上半年，多家企业主动解约合约项目及在管项目，虽然短期内导致管理规模的下降，但能够提升运营质效，有效遏制经营效益的下滑。”据其介绍，“与此同时，并购后遗症、关联方应收账款等风险敞口得到有效控制，对于净利率的影响逐渐接近尾声，上市物业企业尤其是民营企业的净利率将逐渐企稳，并出现修复预期。”

（本文刊于1月4日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）