招商蛇口：构建发展新模式，2024年营收增长、业绩稳健

3月18日，招商蛇口于深圳召开2024年度业绩说明会暨投资者交流会，招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰，招商蛇口董事、总经理朱文凯，招商蛇口财务总监、董事会秘书余志良，招商蛇口副总经理刘晔、吕斌等管理层出席。

在政策层面鼓励构建房地产发展新模式的背景下，招商蛇口呈现出强劲的内生动力和转型底气。2024年，公司实现归母净利润40.39亿元，期末货币资金余额达1003.51亿元，达到5年来最高水平。同时，作为集团旗下物业服务和轻资产运营服务平台，2024年招商积余首次达成利润增长超过收入增长的突破。

“聚焦”力保公司业绩稳健

在房地产支持性政策迭出的2024年，招商蛇口仍然交出了一份可圈可点的成绩单。公司全年实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元。

凭借以销定投、以销定产的策略布局，招商蛇口保持现金流稳定。2024年，公司经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1003.51亿元，达到5年来最高水平。其间公司积极响应房地产融资新模式，全年落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。

招商蛇口的财务管理策略被归结为打造“堡垒式”的资产负债表及“棉袄式”的现金流量表。招商蛇口指出，“受行业下行影响，目前行业的利润空间和盈利指标存在一些压力。不过，公司主动适应房地产发展新模式的变化，以更加安全的资产负债结构穿越行业周期，增加在手的现金储备。”

一直以来，招商蛇口凭借多业态协同驱动发展。公司主要业务覆盖开发业务，由集中商业、产业办公、公寓酒店、会展、邮轮等构成的资产运营业务，以及物业服务业务。

开发业务是公司基本盘。2024 年，招商蛇口累计实现签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额 2193.02亿元，站稳行业前五。

据介绍，这得益于“区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选”的投资策略，近年招商蛇口资源投放聚焦“强心”城市。2024年，公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，在“强心30城”的投资占比达98%。其中，公司仅一线城市的投资便占全年全部投资的59%。

资产运营板块“轻重并举”

作为持续强化“开发+运营+服务”全链条能力的典型头部房企，招商蛇口在资产运营、物业服务板块持续领跑行业。

资产运营方面，公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）实现36.67亿元，同比上涨11%。

据了解，招商蛇口在资产运营板块采用轻重并举措施。重资产方面，做精存量，打造标杆产品；轻资产方面，聚焦商业、产业、公寓、会展4个赛道，创新业务模式，扩大管理规模。

作为招商蛇口旗下物业服务和轻资产运营服务平台，招商积余也全面落实精益运营，公司利润增长首超营收增长。2024年，招商积余实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.4亿元，较上年增长14.24%。报告期末，招商积余在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米。

积极推进股份回购、现金分红举措

提升股东回报水平

在政策鼓励上市公司股份回购、现金分红的背景下，为了提升股东回报水平，近年招商蛇口充分开展股份回购、现金分红等措施。基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可，2024年10月，招商蛇口发布了3.5亿元至7.02亿元的股份回购计划，回购股份将全部注销以减少公司注册资本。2024年，招商蛇口现金分红额度约17.5亿元，算上已实施的回购金额，年度分红率达45%。2015年至今，算上本年预计的分红，公司累计现金分红（含回购）达431.41亿元。

招商蛇口指出，2025年房地产市场将处于筑底阶段，公司的经营策略随着行业进入新发展阶段，在构建房地产发展新模式的大背景下，转型已然成为房企生存和进阶的必由之路。2025年，公司整体投资原则是保持战略定力，在保障现金流安全的前提下，以投资牵引公司转型发展。

招商蛇口预计，2025年公司在手的可售货值约3250亿元，其中79%为住宅业态。从城市的分布看，“核心10城”占比77%，“强心30城”占比93%。

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