楼市“小阳春”初现，保利、中海、华润稳居1月销售榜前三

文丨秦佳丽

编辑丨李壮

全国20个重点城市楼市1月的新房成交面积同比大增33%，特别是广州、北京在春节期间新房销售均有较好增长。

2025年开局，核心城市楼市表现同比走高。克而瑞报告显示，今年1月（截至21日）全国20个重点城市新房成交面积同比增长33%，房企补仓热情也在上升。另据中指研究院榜单显示，1月份保利发展、中海地产、华润置地占据行业销售额TOP3，月度销售额同比增长超两倍的中国铁建也跻身行业TOP10。从房企新增土储来看，1月份行业新增货值榜单TOP3阵营包括招商蛇口、华润置地、中海地产。

上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示，目前楼市成交规模调整或已接近底部，2024年底的市场热度将延续到今年一季度，2025年楼市“小阳春”大概率兑现。

20城新房成交面积涨三成

多地“日光盘”再现

2025年开局，新房成交迎来“开门红”。据上海易居房地产研究院报告，2025年1月1日至21日，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、合肥、南京等全国20个重点城市新房成交面积为558万平方米，较上年同期增长33%，预计2025年涉及限购、首付比例、房贷利率等领域的宽松政策效应将持续释放。

时值楼市政策环境宽松时期，尽管1月是房地产市场传统成交淡季，但以深圳、广州等为代表的一线城市仍迎来阶段性放量。比如，深圳市住房和建设局数据显示，2025年1月全市新建商品住宅、二手住宅成交近万套，同比增长六成；广州市住房和城乡建设局发布数据显示，1月（2024年12月26日至2025年1月25日），全市新建商品房网签面积为101.51万平方米，同比增长37%，较2024年月均水平高出12个百分点。

在这期间，中高端项目需求旺盛，热门板块“日光盘”频现。其中，由中信、新湖、融创合作开发的上海壹号院二批次开盘，当日销售额达66亿元；深圳深铁阅云境项目首批214套住宅不足2小时售罄，销售额10.77亿元；杭州万科云耀之城二次开盘，123套房源6小时即售罄；武汉建发望湖项目首推186套房源，2小时吸引近270组认筹客户现场摇号下定。

值得一提的是，今年1月正值春节假期，其间多地新房销售仍延续止跌回稳趋势。据中指研究院报告，一线城市中广州、北京在春节期间新房网签量较去年同期增长47%、5%，二线城市中，成都、南京、武汉在春节期间网签量增长明显。

众多房企则紧抓春节营销节点，结合房地产利好政策积极推盘。比如，建发房产在上海、南京、苏州等地推出“送软装、送旅游基金、送物业费”等活动；越秀地产新春期间主推“春节不打烊，亿元补贴礼”活动，享特批95-99折、专属置换服务、旅游基金等；保利发展旗下项目也在春节假期推出成交送家装基金30万元、98折专项新春出游补贴、新春期间保价兜底等活动。

楼市销售回暖也点燃了房企的补仓热情。伴随土拍进入“不限价”时代，2024年四季度以来，房企对热点城市核心区位、稀缺地块的争夺日趋白热化，各区域楼面价纪录不断刷新。中指数据显示，1月百强房企拿地总额1210.7亿元，同比增长41.4%，相较去年由负转正。

比如，今年1月，北京首场土拍便迎来“开门红”，海淀区朱房2宗宅地总起始价达150.3亿元，均不限地价、不限销售指导价。最终华润+中铁置业+招商联合体斥资91.52亿元竞得HD00-0803-0029地块，溢价率17.33%；建发房产以90.404亿元竞得HD00-0803-0030地块，溢价率25.04%。

深圳首轮土拍中，中海地产历经246轮竞拍后以30.65 亿元夺得龙岗 G01045 - 0200 地块， 溢价率高达 70%。

杭州开年土拍中，滨江集团历经220轮竞价后以54.56亿元竞得拱墅区湖墅单元地块，溢价率达71.25%，64834元/平方米的楼面地价刷新杭州楼面价纪录。

“保中华”占据1月销售榜前三

中国铁建销售额TOP10

历经多轮调整，百强房企的销售额降幅正在持续收窄。中指研究院报告显示，2025年1月，TOP100房企销售总额为2350.3亿元，同比下降16.5%。报告分析认为，今年1月份逢春节假期，一定程度上影响了销售，致使1月份销售额同比下降，但相比2024年超30%的降幅有明显收窄，预计节后新房和二手房网签成交量将出现一定回升，一季度整体同比或将保持平稳。

从房企开年销售业绩看，头部房企表现抢眼。据中指研究院榜单，1月份保利发展、中海地产、华润置地分别以180亿元、120亿元、116亿元的全口径销售额排名TOP3。次外，绿城中国、万科的销售额也均超百亿元（见表1）。

数据来源：中指研究院、本刊整理

其间部分房企销售额呈逆势增长。TOP10 阵营房企中，中海地产、华润置地、华发股份、建发房产、中国铁建的月度销售额较去年同期增长14.29%、1.75%、48.16%、4.31%、234.27%。其中，作为近年房地产市场隐形力量的“中字头”建筑企业，1月销售额同比增长超两倍的中国铁建，已由去年1月的TOP36跻身至目前的TOP10。

作为房企未来销售业绩的货值储备，从权益拿地金额来看，热点城市优质地块频现高溢价成交，头部房企们角逐激烈。据中指研究院榜单，2025年1月，建发房产、华润置地、滨江集团位居房企权益拿地金额榜单TOP3，其间权益拿地金额分别为90亿元、83亿元、83亿元；从新增货值来看，招商蛇口、华润置地、中海地产分别以179亿元、169亿元、130亿元的全口径新增货值排名前三（见表2）。

数据来源：中指研究院

其间部分品牌房企开始重返土拍市场。今年1月杭州的第二批次土拍中，金地集团以1.86亿元竞得临平老城区的LP060203-1地块，溢价率达31%，这是金地集团时隔18个月后重启的土拍布局。

楼市成交调整或接近底部

“小阳春”大概率兑现

目前各地正持续推进楼市止跌回稳，农历蛇年开工第一天，多地召开“新春第一会”，聚焦房地产市场发展。比如，重庆市委召开会议表示，要推动西部地区高质量发展先行区建设取得突破性进展，全力推动房地产和建筑业企稳回升；河南省印发《关于明确政府工作报告提出的2025年重点工作责任单位的通知》，明确用好地方政府专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房等政策，大力支持刚性和改善性住房需求。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，目前楼市调整或已接近底部：“从市场成交规模来看，2024年商品住宅的销售量大概是8亿多平方米，这一成交规模离底部已经不远。由于国内整体住宅的存量规模大概是400亿平方米至500亿平方米，按照50年至80年的商品房寿命周期来看，每年市场更新需求大概约7亿平方米至8亿平方米，从这个角度看，当前成交体量应该已经筑底。不过，每个城市的供求关系、区域开发情况不同，因此各地表现力仍会有差异。”

在李宇嘉看来，2024年底的市场热度将延续到今年一季度，2025年楼市“小阳春”大概率兑现：“2024年底，开发商推出不少改善型产品，市场去化情况很好，这对于一季度市场热度保持很有帮助。2025年初各地都把楼市稳定作为一项重要任务，各地关于以旧换新、公积金贷款等政策持续推进，尽管近期成交量相比去年第四季度的月均水平会下降，但是相比新政前的月均水平还是更高的。”

“从房企层面看，近年行业TOP30销售阵营已经发生了翻天覆地的变化，央国企及少数优质民企已经占据主导。”李宇嘉谈道，“一方面，部分央国企资产负债表相对健康，能够抓住这波改善型住房需求产品的市场红利；另外，有的中小型房企表现其实不错，这类房企长期扎根某一区域，了解当地市场需求并深得本地市场青睐。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，目前市场正在向积极的一面转变，比如，上海1月份二手房的交易量同比增加、市场整体回稳。据其介绍：“今年‘小阳春’肯定会如期出现，并且成交量大概率好过去年，不过价格方面想要真正趋稳不是一蹴而就的事情，目前价格调整仍在筑底过程中，后续一二线核心城市将率先释放价格回稳信号。”

卢文曦表示：“从房企格局看，目前中海、招商、保利等房企在核心城市拿地都比较积极，因此，预计今年行业龙头企业的排名也几乎在这几家房企之间来回变动，央国企占据楼市的主要市场份额，尤其是前期在上海等一线城市积极拓储的房企，今年大概率火力全开。”

（本文已刊于02月15日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）