招商蛇口：2024年营收增长、业绩稳健，大力度回馈投资者

3月18日，招商蛇口于深圳召开2024年度业绩说明会暨投资者交流会，招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰，招商蛇口董事、总经理朱文凯，招商蛇口财务总监、董事会秘书余志良，招商蛇口副总经理刘晔、吕斌等管理层出席。

在政策层面鼓励构建房地产发展新模式的背景下，招商蛇口呈现出强劲的内生动力和转型底气。2024年，公司实现归母净利润40.39亿元，期末货币资金余额达1003.51亿元，达到5年来最高水平。在巩固财务安全的基础上，招商蛇口持续优化“开发业务基本盘+资产运营压舱石+物业服务增长极”的业务矩阵，作为集团旗下物业服务和轻资产运营服务平台，2024年招商积余首次达成利润增长超过收入增长的突破。

在业务层面，2024年招商蛇口在开发板块延续“区域聚焦”投资策略，预计2025年在手可售货值达3250亿元。公司指出，近年来招商蛇口制定了城市优选体系，聚焦到核心市场的核心区域寻找结构性机会，“在核心板块比拼的关键是产品力。招商蛇口打造了‘3+1’全新产品矩阵，形成了竞争优势。”

“聚焦”策略保证公司业绩稳健

继续雕琢产品力 打造竞争新优势

在房地产支持性政策迭出的2024年，招商蛇口  交出了一份可圈可点的成绩单。公司全年实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元，位居行业（已发布业绩报告或快报的公司）第二位。

凭借以销定投、以销定产的策略布局，招商蛇口实现了现金流的持续稳定。2024年，公司经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1003.51亿元，达到5年来最高水平。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，均处于“三道红线”绿档。其间公司积极响应房地产融资新模式，全年落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024年末，公司综合资金成本低至2.99%，较年初降低48个BP。

招商蛇口将公司的财务管理策略归结为打造“堡垒式”的资产负债表及“棉袄式”的现金流量表。公司指出，“受行业下行影响，目前行业的利润空间和盈利指标存在一些压力。不过，公司主动适应房地产发展新模式的变化，以更加安全的资产负债结构穿越行业周期，增加在手的现金储备。”

一直以来，招商蛇口凭借多业态协同驱动发展。公司主要业务覆盖开发业务，由集中商业、产业办公、公寓酒店、会展、邮轮等构成的资产运营业务，以及物业服务业务。

开发业务是公司基本盘。2024年，招商蛇口累计实现签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.02亿元，站稳行业前五。公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居同业第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

这得益于“区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选”的投资策略，近年招商蛇口资源投放聚焦“强心”城市。2024年，公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，在“强心30城”的投资占比达98%。公司披露：“其中，公司仅一线城市的投资便占全年全部投资的59%，较2023年进一步提升，报告期内在上海获取了7宗土地，广州2宗，北京1宗。”

目前，开发业务板块仍是招商蛇口营收的主要来源。尽管近几年房地产开发行业的市场销售额由18万亿元回落到9万亿元，但其依然是巨大的市场，公司要抓好开发流程制度，精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本。为此，近年来招商蛇口制定了城市优选体系，重点布局城市从原有的70城收拢至30城，发展到现在，进一步聚焦到核心市场的核心区域，寻找结构性机会。

基于此，招商蛇口的收拢聚焦投资策略也屡屡成为投资者的关注点，譬如聚焦一线城市是否将面临地价上升、发展资源有限等。对此，招商蛇口指出，“其实，在核心板块比拼的关键是产品。招商蛇口在上海、深圳、西安、长沙和成都等城市做差异化产品和高端产品表现不错，同时关注城市更新和旧城改造的机会。随着消费者的品质生活日益升级，我们把产品力升级作为最核心的战略，构建了‘四三二一’战略，打造出“3+1”全新产品矩阵，内部严格评审，注重产品交付，形成了一定的竞争优势。”

招商蛇口向来注重精雕细琢产品力。近年来，公司通过“首席设计师及产品经理”管理体系，“方案+落地”双团队管理模式，成功研发打造了由“玺”、“天青”、“启序”、“揽阅”构成的“3+1”全新产品系。2024年，招商蛇口20余个全国首开新作去化率领先同类竞品25%，其中北京招商玺、合肥招商玺等10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，以设计驱动的产品溢价能力迈向行业前列。

作为开发板块的衍生业务，招商蛇口代建业务同样增长迅猛。2024年，招商蛇口正式设立专业公司招商建管，统筹管理并开展代建业务。公司全年新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米。截至目前，公司累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2000万平方米。

资产运营板块“轻重并举”

招商积余利润增长超过营收增长

作为持续强化“开发+运营+服务”全链条能力的典型房企，招商蛇口在资产运营、物业服务板块继续领跑行业。

资产运营方面，公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）实现36.67亿元，同比上涨11%。譬如，产业园业态方面，公司布局国内核心一、二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。报告期末，公司管理范围内的产业园在营主要项目31个，总经营建筑面积约261万平方米；集中商业方面，公司管理范围内的集中商业在营项目47个，总经营建筑面积约277万平方米；公寓方面，公司管理范围内的公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约144万平方米，房源总数3.42 万间。

2024年，招商蛇口还以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建蛇口租赁住房REIT平台并完成上市发行，募集资金13.64亿元。至此，招商蛇口完成“产业园区、长租公寓、商业办公”三大资产运营板块的REITs布局。

目前，招商蛇口在资产运营板块采用轻重并举措施。重资产方面，做精存量，打造标杆产品；轻资产方面，聚焦商业、产业、公寓、会展4个赛道，创新业务模式，扩大管理规模。

与以往单一的规模扩张需求形成对比，公司物业服务板块开始更聚焦有质量的增长。2024年，招商积余首次实现了利润增长超过营收规模增长，整体管理效率和服务品质得到了持续提升，“后续我们还要继续推动服务做优做强，同时聚焦增值业务的发展，培养新赛道，推进营收规模的稳定增长。”据公司介绍，“招商积余目前在管面积3.65亿平方米，本身具备巨大流量，公司将充分利用这个优势，通过数字化技术做好客户的获取，实现集团内部业务的有机协同，促进物业服务乃至公司各类资产的业务发展。”

作为招商蛇口旗下物业服务和轻资产运营服务平台，招商积余正全面落实精益运营。2024年，招商积余实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.4亿元，较上年增长14.24%。报告期末，招商积余在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米。

依托集团全产业链资源优势，公司正持续巩固非住领域头部服务商地位。报告期内，招商积余全年第三方拓展年度合同额达36.93亿元，其中第三方外拓市场非住宅业态新签年合同额达34亿元，占第三方拓展的92%，战略细分赛道优势持续扩大，

目前招商积余正持续深化增值业务战略升级。2024年，平台增值业务实现营收5.36亿元，以到家汇等平台为代表，通过持续深化数字化升级，带动平台交易额突破11亿元；专业增值营收达25.51亿元，以招小充为代表的智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台，服务用户规模持续扩大；与此同时，公司深耕精装修等高附加值业务赛道，并加速自有租售平台（余房网）迭代升级，贡献稳定业绩增长。

在业绩说明会现场，有投资者关注招商积余发展计划及行业竞争优势。公司介绍指出，招商积余在集团业务协同及业务拓展方面具备较好的增长空间。“最近几年，我们参与代建代运营项目，集合招商蛇口的综合资产运营优势，能够找到更多的物业管理的协同机会；另外，我们的金融板块、交通物流板块等本身有大量的业务拓展空间，目前得到了集团的大力支持。”与同业相比，招商积余不仅具备央企背景，最大的区别还在于70%业务规模来自于市场化以及非住物业，这一规模指标在市场中相对领先。”

力推股份回购、现金分红举措 提升股东回报水平

2025年在手可售货值3250亿元

在政策鼓励上市公司股份回购、现金分红的背景下，为了提升股东回报水平，招商蛇口近年积极开展股份回购、现金分红等措施。基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可，2024年10月，招商蛇口发布了3.5亿元至7.02亿元的股份回购计划，回购股份将全部注销以减少公司注册资本。目前股份回购计划还在实施中。

近年公司持续进行现金分红。2024年，招商蛇口现金分红额度约17.5亿元，算上已实施的回购金额，年度分红率达45%。2015年至今，算上本年预计的分红，公司累计现金分红（含回购）达431.41亿元。上市以来，公司每年的现金分红比例均超过40%，公司指出，“2024年末，招商蛇口制定了市值管理制度，未来也将按照制度要求，持续提升经营效率和盈利能力，并结合自身情况积极开展相关市值管理工作，促进公司投资价值，反映公司质量。”

招商蛇口介绍，2025年房地产市场将处于筑底阶段，市场的表现很大程度上取决于各类政策的执行力度以及宏观经济的改善程度。公司的经营策略随着行业进入新发展阶段，在构建房地产发展新模式的大背景下，转型已然成为房企生存和进阶的必由之路。2025年，公司整体投资原则是保持战略定力，在保障现金流安全的前提下，以投资牵引公司转型发展。

接下来，开发业务方面，招商蛇口将坚持聚焦核心城市核心板块，提升投资精准度；资产运营方面将聚焦主力业态，核心区域2025年公司计划新入市的项目约120万平米，9个公寓，8个商业中心和3个产业园，布局在上海、深圳、南京、杭州、重庆等高科技城市；在物业服务方面，招商积余作为公司轻型化转型的核心平台，聚焦盈利提升现金流管控。

作为房企未来销售业绩的“弹  药”储备，截至2024年，招商蛇口未售的全口径总土地储备约2700万平米，其中“核心10城”的资源占13%，“强心30城”占86%，粤港澳大湾区的资源占比为26%。公司指出，“按照公司现在的现有项目来看，预计2025年我们在手的可售货值约3250亿元，其中79%为住宅业态。从城市的分布看，‘核心10城’占77%，‘强心30城’占比93%，下半年可能还会有一些年内拿地的新增投资出现。”

在“好房子”成为行业重要议题的当下，招商蛇口还将持续打造产品力。2025年，招商“好房子”将重点实施三大产品升级，一是重点攻坚，建立专项小组，针对核心客户高频重点需求进行技术突破；二是品质的标配提升，联合战略合作伙伴完善绿色健康智能安防系统；三是体验闭环，将目前产品展示与智慧社区平台打通，进行从交付到服务的全周期体验管理。

免责声明：本文仅供参考，不构成投资建议。

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