多地宣布“取消公摊”，高得房率项目密集入市，越秀地产“日光盘”得房率逼近130%

文丨秦佳丽  编辑丨李壮

最近，新房市场陆续出现“赠送”阳台以提升得房率的销售形式。这种新形式得到了部分地方的鼓励，预计将对新房销售产生积极影响。

在房企加速“卷公摊”、提升产品力的当下，多地开始明确“取消公摊”或“按套内面积计价”，近期张家口、衡阳两地在一周内先后官宣“取消公摊”。在这之前，广州、杭州、武汉、肇庆、湘潭等地已开始优化住宅销售方式，其中三四线城市率先推进按套内面积计价销售，一二线热门城市则出炉计容面积新规，支持房企提升得房率。

目前超高得房率成为了新房项目的一大卖点。2024年12月，广州时隔两年后再度诞生的“日光盘”越秀云悦项目，得房率便高达130%。近期广州一批高得房率地块仍在持续加快入市，绿城、越秀、保利等央国企或区域龙头房企均有斩获，其中保利斥资上百亿元竞得的广州面粉厂地块，未来得房率也有望突破100%。

有业内人士表示，“超高得房率”将令开发商打造的新房更具市场竞争优势。于购房者而言，按套内面积计价能够增强市场透明度，改变计价方式对于房屋总价影响较小，不过，住房单价可能因此上涨。

一周内两地“取消公摊”

多地推进按套内面积计价

在楼市加速去化的当下，越来越多的城市开始优化住宅销售方式。2024年12月，张家口、衡阳两地在一周内先后官宣逐步推进“取消公摊”或按套内面积计价销售。其间，张家口市发文表示，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”；衡阳市也发文明确自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。

从全国范围来看，衡阳终于成为明确“按套内面积计价”的城市，不过其新规实施并非最早。今年以来，肇庆、湘潭等三四线城市已率先要求房企按住房套内面积计价宣传销售。

此外，广州、杭州、武汉、长沙、福州等一二线热门城市出炉计容面积新规。这类城市并非直接“取消公摊”，而是通过允许开发商“赠送”阳台等半开敞空间等形式间接提升得房率。理论上，房企只要利用新规合理设计，项目的实际得房率可由以往的75%至80%，提升到100%甚至更高。

比如，2024年12月12日，杭州市规划和自然资源局官网发布了《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，对开放式风雨连廊、出室外地面的楼梯及电梯井、部分公共服务配套设施不纳入容积率计算，封闭式阳台仅算一半面积。

一线城市中，广州实行容积率新规。据2023年11月印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》，当地住宅套内半开敞空间半计容的比例可由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%,并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台,不限制其进深。

于购房者而言，实际得房率的提升，意味着同样的总价及产权面积下能得到比以往更大的使用空间；各地计容新规出炉，也直接推动了开发商们产品力的打造。当前部分房企开始打造以“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”为标志的第四代住宅，克而瑞数据显示，目前百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅，这类项目的得房率多数都超过100%，最高得房率超过140%。

在部分热门城市，一批标榜“超高得房率”的项目在2024年密集入市。比如，在西安，保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境等项目通过“赠送”阳台、露台等部分面积的形式，得房率达100%；在成都，润达丰集团旗下的滨江郦城项目主打“70%赠送率，79平米可实得140平米、最大200%得房率”。

广州超高得房率地块加快入市

越秀“日光盘”得房率达130%

各地“卷公摊”背后，开发商面临着竞品质、加速新房销售去化的需求。一线城市中，目前广州部分计容新规试点项目已经入市，超高得房率成为这类项目的一大卖点。

2024年12月，广州越秀云悦项目105套房源开盘售罄，成为广州近两年来首个“日光盘”。该项目即白云区怡新路以南AB3101046地块，系2024年9月由越秀地产以总价9.8亿元竞得，推出88平方米和105平方米四房户型房源。值得一提的是，‌广州越秀云悦项目主打“得房率130%”‌，成为广州近年来首个如此高得房率的项目。

与此同时，广州一批超高得房率地块正在扎推出让。12月17日，绿城集团以总价5.08亿元竞得番禺区市桥街BC0612015地块。按照出让公告，该地块项目阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%。

12月2日，中交城投&科学城集团联合体以8.54亿元竞得黄埔区广深沿江高速以南HPG-NG-06地块，出让公告鼓励项目采用“大阳台”设计，阳台、入户花园、飘窗等空间的面积，不超过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来计算。

往前追溯，2024年9月，保利发展斥资118亿元竞得备受关注的广州南方面粉厂地块，这宗位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地带的宅地，是广州优化计容面积新规后的首批试点项目之一。按照出让规划，该项目半开敞空间的“半计容”比例可由原本的15%提高至20%，同时允许其阳台面积扩大至30%、按水平投影面积的一半计算容积率建筑面积。

这些超高得房率项目地块的入市，源于近一年来广州建筑设计规则的调整。依据前述《广州市建筑工程容积率计算办法》，由于“半计容”面积比例增加并允许“赠送”阳台，当地新出让地块可利用计容新规将得房率提升至100%甚至更高。比如，近期招商蛇口斥资10.17亿元拿下的广州南沙横沥岛2024NJY-3地块、越秀地产斥资9.8亿元夺得的白云区怡新路地块，规划得房率均超过120%。

按套内面积计价可增加市场透明度

未来新房更具市场竞争优势

在业内人士看来，当前楼市需要客观认知“公摊”与计价方式，“公摊不透明”才是销售环节的问题关键。按套内面积计价销售，可以减少信息不对称、增强市场透明度。与二手房相比，“超高得房率”新房将在市场中更具竞争力。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，目前各地理解的“取消公摊”其实并不准确，建筑公摊是客观存在的，合理的公摊是提高业主居住舒适性与安全性的保证：“地方政府出台类似政策的目的在于提振市场信心，让购房者觉得公摊少了，实际房价降低了，但事实绝不是取消了公摊，这一点应该让购房者知道。另外，地方监管部门应该明确什么是公摊，计入公摊的规则等，最大的问题并不是购房者觉得不应该有公摊，而是让购房者消费得明明白白。”

中原地产首席分析师张大伟也表示，目前市场上对所谓的“取消公摊”其实是存在误解，“取消公摊”与“按套内面积计价”是两码事，公摊面积很难真正意义上取消，公摊面积在一定程度上代表了生活品质。据其介绍：“很多购房者之所以对公摊面积有所计较，是因为许多开发商在设计样板房时会把公摊面积做得很小，但实际交房时情况却并非如此。公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是许多购房者面临的根本问题。”

与此同时，“取消公摊”意味着未来新房市场的优势将更明显。“在相同区域，二手房的得房率只有70%，而新进入市场的房源的得房率可能达到90%。如果两者的销售单价相差不大，那么过去的二手房和开发商手中库存的在售房源可能需要降价以保持竞争力。”张大伟表示。

中指研究院政策研究总监陈文静就此表示，目前绝大多数城市在计算房价时采用建筑面积进行计算，楼梯、走廊、入户大堂等公共部分面积被计入公摊面积，导致实际可使用的套内面积低于建筑面积，不同项目间得房率会有所不同。据介绍：“采用套内面积计算的方式，能让房价更为直观的展现给购房者，一定程度减少信息不对称，增强市场透明度，保障购房者权益。预计后续将有更多城市跟进落地，配套的一些计费标准、规则等也有望进一步完善。”

陈文静认为，从对房价的影响来看，改变计价方式对于房屋总价影响较小，但部分项目或由于更改为套内面积计算，造成计算价格的住房面积下降，住房单价就会上涨。另外，对于房价下跌的城市而言，将计价方式由建筑面积转变为套内使用面积，房屋单价有望保持不变甚至单价上涨，或能一定程度缓解房价下跌对于购房者预期的影响。

（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）